RISVOLTI SULLA DETRAZIONE DELL’IVA IN OCCASIONE DELLA CESSIONE DI UN IMMOBILE STRUMENTALE

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In via preliminare occorre ricordare che, ai fini della disciplina IVA, per “fabbricati strumentali per natura” si intendono quelli che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, individuati catastalmente nelle categorie/gruppi (A/10, gruppi B, C, D ed E).

L’art.10 comma 1, n.8 ter, del D.P.R. 633/1972 prevede che la cessione di immobili strumentali sconti, in via generale, un regime di esenzione da IVA salvo specifiche ipotesi nelle quali l’operazione è assoggettata ad IVA in via obbligatoria e ferma restando la possibilità, per l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’IVA.

IVA OBBLIGATORIA

L’applicazione dell’Iva è obbligatoria per le cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

IVA SU OPZIONE (da manifestare nel rogito)

 

L’applicazione dell’Iva è facoltativa per le cessioni effettuate da: 

– imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

            – qualsiasi altra impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice).

 

 In tutti i casi di imponibilità ad IVA, in via obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l’aliquota ordinaria del 22%. Diversamente, l’IVA è applicabile con l’aliquota ridotta del 10% solo per:

cessioni di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (es. uffici e negozi) effettuate dall’impresa costruttrice;

cessioni di fabbricati o loro porzioni, effettuate dalle imprese che hanno eseguito sugli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia o urbanistica.

Per tali cessioni si applicano, oltre all’IVA (al 22% o al 10%) anche l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, l’imposta Ipotecaria pari al 3% e l’imposta catastale pari all’1%.

IVA ESENTE (al di fuori del casi di IVA obbligatoria e di IVA su opzione)

                  Le cessioni sono da considerarsi esenti se effettuate:

– da imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità IVA;

da qualsiasi impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice) per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità IVA.

In tali fattispecie, il trasferimento dell’immobile strumentale è esente da IVA e soggetto all’imposta di Registro in misura fissa di 200 euro, all’imposta Ipotecaria del 3% e all’imposta Catastale dell’1%. Al riguardo si rimanda alla circolare n. 22/E del 28/06/2013 dell’Agenzia delle Entrate.

Infine, si deve ricordare che le imposte ipo-catastali sono ridotte alla metà (rispettivamente nella misura dell’1,5% e dello 0,5%) se parte dell’atto è un fondo immobiliare chiuso.

 

OPERAZIONI
ESENTI E CONSEGUENZE SULLA DETRAZIONE IVA

 

L’applicazione del regime di esenzione Iva nelle cessioni di immobili, sia pure meno frequente dal 26 giugno 2012, a seguito delle modifiche normative intervenute nel corso degli ultimi anni, determina un duplice effetto sul sistema della detrazione dell’imposta:

Ø  la rettifica dell’Iva, in ossequio all’art.19-bis2) del D.P.R. n. 633/1972;

Ø  la determinazione del pro-rata di detraibilità, a norma dell’art. 19, quinto comma, dello stesso D.P.R. 633/1972.

Rettifica della detrazione (art. 19-bis2 del DPR 633/72)

In prima analisi, si segnala il principio generale secondo il quale la detrazione dell’imposta relativa ai beni ammortizzabili è rettificata, in aumento o in diminuzione, qualora i beni stessi siano utilizzati per effettuare operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione in misura differente da quelle inizialmente operata: a tale fine, rileva, pertanto, esclusivamente la prima utilizzazione dei beni (art.19-bis2), primo e secondo comma, del D.P.R. n. 633/1972.

Non si considerano beni ammortizzabili quelli il cui costo unitario non è superiore ad Euro 516,46, né quelli aventi un coefficiente d’ammortamento superiore al 25,00%. Al contrario, rientrano tra i beni ammortizzabili le immobilizzazioni immateriali di cui all’art. 103 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, ed ogni tipo di fabbricato, ovvero anche quelli c.d. merce, alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa. Sotto il profilo operativo, la sussistenza dei presupposti per la rettifica dell’Iva deve essere verificata nel corso del periodo decennale di osservazione, ovvero l’esercizio di entrata in funzione del bene ed i nove successivi, a norma dell’ottavo comma della suddetta disposizione. In altri termini, non vi è obbligo di rettifica dell’Iva nel caso in cui la cessione esente riguardi un fabbricato costruito, ovvero ultimato, da oltre 10 anni e sullo stesso non sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione.

PRO-RATA di DETRAZIONE (art. 19, co. 5 del D.P.R. n. 633/1972)

 

La norma in commento stabilisce che, nel caso in cui il contribuente effettui anche operazioni esenti ai fini Iva, il diritto alla detrazione dell’imposta spetta in misura proporzionale alle operazioni che conferiscono tale facoltà, ed il relativo ammontare è determinato applicando la percentuale di cui al successivo art. 19-bis del D.P.R. n. 633/1972, ovvero “in base al rapporto tra l’ammontare delle operazioni che danno diritto a detrazione, effettuate nell’anno, e lo stesso ammontare aumentato delle operazioni esenti effettuate nell’anno medesimo”. Nel calcolo, non devono essere considerate diverse operazioni, quali, ad esempio:

1) i passaggi di servizi all’attività soggetta a detrazione ridotta o forfettaria, nonché quelli interni dei beni tra attività separate di cui all’art. 36, ultimo comma, del D.P.R. n. 633/1972;

2) le cessioni di beni ammortizzabili;

3) le cessioni che hanno per oggetto denaro, o crediti in denaro;

4) le cessioni ed i conferimenti in società o altri enti, compresi i consorzi e le associazioni o altre organizzazioni, che hanno per oggetto aziende o rami delle stesse;

5) le cessioni di campioni gratuiti di modico valore appositamente;

6) i passaggi di beni in dipendenza di fusioni, scissioni o trasformazioni di società, e di analoghe operazioni poste in essere da altri enti.

L’Agenzia delle Entrate ha, tuttavia, chiarito che il procedimento del pro-rata non deve essere applicato in alcuni specifici casi (C.M. 24 dicembre 1997, n. 328/E, paragrafo 3.3): “l’occasionale effettuazione di operazioni esenti da parte di un contribuente che svolge essenzialmente un’attività soggetta ad Iva (come pure l’occasionale effettuazione di operazioni imponibili, da parte di un soggetto che svolge essenzialmente un’attività esente)”.

Successivamente, la medesima Amministrazione Finanziaria ha, inoltre, precisato che le imprese di costruzione – assoggettate anche al regime di esenzione Iva, per effetto dell’entrata in vigore dell’art. 35, comma 8, lettera a), n. 1), del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 – sono tenute ad applicare tale metodologia, escludendo altresì la possibilità di invocare, ai fini dell’applicazione dell’Iva, l’istituto della separazione delle attività di cui all’art. 36 del D.P.R. n. 633/1972 (R.M. 28 marzo 2008, n. 112/E).