LOCAZIONI DI IMMOBILI ABITATIVI E NON ABITATIVI – PROBLEMATICA RELATIVA AI CANONI NON RISCOSSI

canoni_non_riscossiI contratti di locazione non scaduti o non risolti relativi a fabbricati concessi in locazione, per quanto riguarda la valenza reddituale dei canoni stabiliti in contratto, ma non percepiti dal locatore per morosità del conduttore, occorre fare una distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili ad uso non abitativo.

Ai sensi dell’art. 26 comma l del T.U.I.R., “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito (i.e. non vengono tassati) dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore”.

La disposizione in commento si riferisce al procedimento per convalida di sfratto di cui agli artt. 657 ss. c.p.c., che consente di ottenere provvedimenti che realizzano in via anticipata effetti esecutivi analoghi a quelli resi al termine di un ordinario giudizio di cognizione. La non imponibilità dei canoni di locazione, per l’ammontare di essi accertato dal giudice come non riscosso, decorre dal momento della conclusione del procedimento anzi detto che si realizza, ex art. 663 c.p.c., se l’intimato:

  • non compare;
  • pur comparendo non si oppone;
  • ovvero, a norma dell’art. 665 del c.p.c., presenta opposizione. In quest’ultima ipotesi, ancorché si avvii il procedimento ordinario, quello a carattere sommario – cui la norma fa riferimento – può ritenersi concluso.

Verificandosi queste condizioni, il giudice convalida lo sfratto e dispone con ordinanza, in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva (circolare n. 150/E/99).

Più in dettaglio, in tutti i casi, la non imponibilità dei canoni di locazione è limitata all’ammontare degli stessi che il giudice ha accertato come non riscossi, mentre resta fermo per il locatore l’obbligo di tassare le suddette abitazioni sulla base della rendita catastale. Pertanto, per determinare il credito d’imposta spettante, è necessario – con una santa pazienza – riliquidare la dichiara­zione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte per effetto dei canoni non riscossi. Ciò avviene, in pratica, sostituendo all’importo dei canoni non riscossi la rendita catastale, nonché tenendo conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

Il credito rinveniente può essere utilizzato senza limiti in uno dei seguenti modi:

  • scomputandolo dall’lRPEF (o dall’lRES) dovuta in base alla medesima dichiarazione, compresi gli acconti. L’eventuale eccedenza può, inoltre, essere utilizzata in compensazione con il Mod. F24 ovvero può essere chiesta a rimborso;
  • presentando agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso per l’intero ammontare.

L’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporta l’obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per l’ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato.

Una via d’uscita fornita dalla Sentenza della Corte Costituzionale n. 326/2000.

Un possibile rimedio rispetto alla tassazione dei canoni di locazione non riscossi, relativi ad immobili abitativi, arriva dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio del 2000, secondo la quale i canoni di locazione devono essere tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo. La tassazione potrà essere evitata nel caso in cui la locazione è cessata oppure si è verificata una causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile. In pratica, la morosità del conduttore, in presenza della specifica clausola che risolve il contratto al verificarsi dell’inadempimento, con la successiva dichiarazione da parte proprietario al conduttore di avvalersi della clausola, legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi senza necessariamente attendere una pronuncia giudiziale. Il provvedimento di convalida di sfratto, nell’ottica delle sentenza in esame, oltre agli effetti di natura civilistica, rappresenta il presupposto giuridico per l’ottenimento del credito d’imposta nel caso in cui il locatore abbia versato imposte per canoni non riscossi.

Infine, per gli immobili locati non abitativi la circolare dell’Agenzia delle Entrate del 7 luglio 1999 n.150/E cita “resta fermo, naturalmente, che per gli immobili locati per uso diverso da quello abitativo, nonché in assenza di un procedimento giurisdizionale concluso, il canone di locazione va comunque sempre dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo”.

 

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