LOCAZIONI DI IMMOBILI ABITATIVI E NON ABITATIVI – PROBLEMATICA RELATIVA AI CANONI NON RISCOSSI

canoni_non_riscossiI contratti di locazione non scaduti o non risolti relativi a fabbricati concessi in locazione, per quanto riguarda la valenza reddituale dei canoni stabiliti in contratto, ma non percepiti dal locatore per morosità del conduttore, occorre fare una distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili ad uso non abitativo.

Ai sensi dell’art. 26 comma l del T.U.I.R., “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito (i.e. non vengono tassati) dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore”.

La disposizione in commento si riferisce al procedimento per convalida di sfratto di cui agli artt. 657 ss. c.p.c., che consente di ottenere provvedimenti che realizzano in via anticipata effetti esecutivi analoghi a quelli resi al termine di un ordinario giudizio di cognizione. La non imponibilità dei canoni di locazione, per l’ammontare di essi accertato dal giudice come non riscosso, decorre dal momento della conclusione del procedimento anzi detto che si realizza, ex art. 663 c.p.c., se l’intimato:

  • non compare;
  • pur comparendo non si oppone;
  • ovvero, a norma dell’art. 665 del c.p.c., presenta opposizione. In quest’ultima ipotesi, ancorché si avvii il procedimento ordinario, quello a carattere sommario – cui la norma fa riferimento – può ritenersi concluso.

Verificandosi queste condizioni, il giudice convalida lo sfratto e dispone con ordinanza, in calce alla citazione, l’apposizione su di essa della formula esecutiva (circolare n. 150/E/99).

Più in dettaglio, in tutti i casi, la non imponibilità dei canoni di locazione è limitata all’ammontare degli stessi che il giudice ha accertato come non riscossi, mentre resta fermo per il locatore l’obbligo di tassare le suddette abitazioni sulla base della rendita catastale. Pertanto, per determinare il credito d’imposta spettante, è necessario – con una santa pazienza – riliquidare la dichiara­zione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte per effetto dei canoni non riscossi. Ciò avviene, in pratica, sostituendo all’importo dei canoni non riscossi la rendita catastale, nonché tenendo conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

Il credito rinveniente può essere utilizzato senza limiti in uno dei seguenti modi:

  • scomputandolo dall’lRPEF (o dall’lRES) dovuta in base alla medesima dichiarazione, compresi gli acconti. L’eventuale eccedenza può, inoltre, essere utilizzata in compensazione con il Mod. F24 ovvero può essere chiesta a rimborso;
  • presentando agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso per l’intero ammontare.

L’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporta l’obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per l’ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato.

Una via d’uscita fornita dalla Sentenza della Corte Costituzionale n. 326/2000.

Un possibile rimedio rispetto alla tassazione dei canoni di locazione non riscossi, relativi ad immobili abitativi, arriva dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 326 del 26 luglio del 2000, secondo la quale i canoni di locazione devono essere tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo. La tassazione potrà essere evitata nel caso in cui la locazione è cessata oppure si è verificata una causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile. In pratica, la morosità del conduttore, in presenza della specifica clausola che risolve il contratto al verificarsi dell’inadempimento, con la successiva dichiarazione da parte proprietario al conduttore di avvalersi della clausola, legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi senza necessariamente attendere una pronuncia giudiziale. Il provvedimento di convalida di sfratto, nell’ottica delle sentenza in esame, oltre agli effetti di natura civilistica, rappresenta il presupposto giuridico per l’ottenimento del credito d’imposta nel caso in cui il locatore abbia versato imposte per canoni non riscossi.

Infine, per gli immobili locati non abitativi la circolare dell’Agenzia delle Entrate del 7 luglio 1999 n.150/E cita “resta fermo, naturalmente, che per gli immobili locati per uso diverso da quello abitativo, nonché in assenza di un procedimento giurisdizionale concluso, il canone di locazione va comunque sempre dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo”.

 

Il nuovo ravvedimento operoso

Chi può utilizzare il ravvedimento e quando

Il ravvedimento è consentito a tutti i contribuenti. Prima delle modifiche introdotte dalla legge di Stabilità per il 2015, per poterne usufruire occorreva rispettare determinati limiti di tempo.

Inoltre era necessario che:

  • la violazione non fosse già stata constatata e notificata a chi l’avesse commessa;
  • non fossero iniziati accessi, ispezioni e verifiche;
  • non fossero iniziate altre attività di accertamento (notifica di inviti a comparire, richiesta di esibizione di documenti, invio di questionari) formalmente comunicate all’autore.

Tali preclusioni, per i tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate, non operano più e il ravvedimento è inibito solo dalla notifica degli atti di liquidazione e di accertamento (comprese le comunicazioni da controllo automatizzato e formale delle dichiarazioni).

In ogni caso, il pagamento e la regolarizzazione non precludono l’inizio o la prosecuzione di accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di controllo e accertamento.

ravvedimento_operoso_agenziCome regolarizzare

Gli errori, le omissioni e i versamenti carenti possono essere regolarizzati eseguendo spontaneamente il pagamento:

  • dell’imposta dovuta;
  • degli interessi, calcolati al tasso legale annuo dal giorno in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato a quello in cui viene effettivamente eseguito;
  • della sanzione in misura ridotta.

La sanzione ridotta è pari:

  • al 3% nei casi di mancato pagamento del tributo o di un acconto, se esso viene eseguito nel termine di trenta giorni dalla data della sua commissione
  • a 1/9 del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il novantesimo giorno successivo al termine per la presentazione della dichiarazione, oppure, quando non è prevista dichiarazione periodica, entro novanta giorni dall’omissione o dall’errore
  • a 1/8 del minimo, se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale è stata commessa la violazione, oppure, quando non è prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall’omissione o dall’errore
  • a 1/7 del minimo, se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione oppure, quando non è prevista dichiarazione periodica, entro due anni dall’omissione o dall’errore
  • a 1/6 del minimo, se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione, oppure, quando non è prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall’omissione o dall’errore
  • a 1/5 del minimo se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene dopo la constatazione della violazione (ai sensi dell’articolo 24 della legge 7 gennaio 1929, n. 4), salvo nei casi di mancata emissione di ricevute fiscali, scontrini fiscali o documenti di trasporto o di omessa installazione degli apparecchi per l’emissione dello scontrino fiscale)
  • a 1/10 del minimo di quella prevista per l’omissione della presentazione della dichiarazione, se questa viene presentata con ritardo non superiore a novanta giorni, oppure a 1/10 del minimo di quella prevista per l’omessa presentazione della dichiarazione periodica prescritta in materia di imposta sul valore aggiunto, se questa viene presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Inoltre, per i contribuenti che regolarizzano gli omessi o i tardivi versamenti di imposte e ritenute entro i quattordici giorni successivi alla scadenza, è possibile ridurre ulteriormente la misura della sanzione ridotta. In particolare, la sanzione si riduce allo 0,2% per ogni giorno di ritardo, se il versamento dell’imposta è effettuato entro quattordici giorni dalla scadenza e allo stesso si accompagna quello, spontaneo, dei relativi interessi legali e della sanzione entro il termine di trenta giorni dalla scadenza.

ravvedimento_operosoCome fare i versamenti

Per i versamenti occorre utilizzare:

  • il modello F24, per le imposte sui redditi, le relative imposte sostitutive, l’Iva, l’Irap e l’imposta sugli intrattenimenti
  • il modello F23, per l’imposta di registro e gli altri tributi indiretti.
  • l’F24 Elide per tributi, sanzioni e interessi, connessi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili

Gli interessi devono essere indicati nel modello F24 utilizzando gli appositi codici tributo. Quelli sulle ritenute vanno invece versati dai sostituti d’imposta sommandoli al tributo.

Anche per le sanzioni sono stati previsti appositi codici da riportare sul modello di versamento (l’elenco completo dei codici è sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate).

Fonte: Agenzia delle Entrate